Wat is een onvoorziene omstandigheid voor toepassing van het lage overdrachtsbelastingtarief?

1 Inleiding

Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft onlangs geoordeeld, dat het verlaagde tarief overdrachtsbelasting niet van toepassing is als de woning “slechts zeer tijdelijk als hoofdverblijf in gebruik is geweest”. De rechtbank achtte in deze zaak het gaan samenwonen met een nieuwe partner geen onvoorziene omstandigheid om alsnog het verlaagde tarief toe te passen. Wat was de casus?

2 Verloop van de zaak

De zaak (29 september 2025, ECLI:NL:RBZWB:2025:6469) verloopt als volgt.

Een man koopt in april 2023 een woning. Bij het notariële transport verklaart de man dat hij de woning “niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken” en doet een beroep op het verlaagde tarief overdrachtsbelasting van 2 procent.

Kort nadat hij zich heeft ingeschreven op het adres van zijn nieuwe woning ontmoet hij echter een nieuwe partner. Hij besluit om zijn woning te verkopen en verhuist in oktober 2023 naar de woning van zijn partner. De inspecteur stelt dat het verlaagde tarief niet van toepassing is, omdat de man de woning “slechts tijdelijk als hoofdverblijf heeft gebruikt”. Hij legt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op. De man gaat in beroep.

3 Procedure

In de procedure stelt de man dat hij de woning wel degelijk als hoofdverblijf heeft gebruikt in de periode van april tot en met datum verkoop in oktober. Door een onvoorziene omstandigheid (het ontmoeten van zijn partner) besloot hij echter al snel te verhuizen.

De rechtbank oordeelt dat man niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf heeft gebruikt. De rechter neemt daarbij in overweging dat:

• Het gas-, water- en stroomverbruik uitzonderlijk laag was, wat duidt op beperkt gebruik.
• De man kort na levering al plannen had om te verhuizen en abonnementen heeft stopgezet.
• Het ontmoeten van een partner geen juridisch relevante onvoorziene omstandigheid vormt die het tijdelijk gebruik rechtvaardigt.

De Rechtbank verklaart het beroep ongegrond en handhaaft de naheffingsaanslag.

4 Tarieven overdrachtsbelasting

Het tarief van de overdrachtsbelasting bedraagt in principe 10,4 procent (8 procent in 2026) van de koopsom van de woning. Op grond van artikel 14, lid 2, WBR kan het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2 procent worden toegepast als de verkrijger:

1. een natuurlijk persoon is;
2. de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken, en
3. dit vóór de verkrijging ook duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk verklaart.

Uit de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 2020/2021, 35 576, nr. 6, blz. 21 en 22) valt af te leiden dat een verkrijger aan het tweede criterium (“anders dan tijdelijk als hoofdverblijf”) voldoet als hij:

• de intentie heeft om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken én
• de woning ook daadwerkelijk anders dan tijdelijk bewoont. Voor een antwoord op de vraag of een woning anders dan tijdelijk is bewoond, kan een periode van zes maanden als maatstaf worden aangehouden. Dit laatste is ook al eens in de jurisprudentie bevestigd.

5 Startersvrijstelling

Verder is er ook nog de zogeheten startersvrijstelling. In dat geval is het tarief 0 procent. Om daarvoor in aanmerking te komen, moet aan verschillende eisen zijn voldaan:

1. De verkrijger is jonger dan 35 jaar.
2. De startersvrijstelling is niet eerder gebruikt. De verkrijger moet dat schriftelijk verklaren.
3. De verkrijger moet de woning als eigen woning, dat wil zeggen als hoofdverblijf, gaan gebruiken. Ook dit moet de verkrijger schriftelijk verklaren. Ook hier kan weer worden uitgegaan van de 6 maandstermijn.
4. De waarde van de woning bedraagt maximaal € 525.000 (grensbedrag 2025).

6 Onvoorziene omstandigheden

In artikel 15a, WBR, is een tegemoetkoming opgenomen voor die gevallen waarbij een woning niet als hoofdverblijf kan worden gebruikt door onvoorziene omstandigheden vóór de verkrijging, maar nadat de koop niet meer ontbonden kan worden. De koper moet wel een verklaring overdrachtsbelasting onvoorziene omstandigheden afleggen. Daarin moet de koper aannemelijk moeten dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid die rechtvaardigt dat de woning niet als hoofdverblijf wordt gebruikt. Van een onvoorziene omstandigheid is onder andere sprake als:

• de koper overlijdt na aankoop, maar vóór de daadwerkelijke verkrijging van de woning, en zijn erfgenamen verplicht zijn de woning af te nemen van de verkopende partij.
• als er sprake is van een echtscheiding na de aankoop, maar voor de verkrijging van de woning, waarbij een of beide kopers de woning niet zelf gaan bewonen.
• Baanverlies;
• Aanvaarden van een baan in een andere regio of emigratie.

Volgens de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 2020/21, 35576, nr. 6, p. 24) is deze  opsomming is niet limitatief. Wel geldt dat de onvoorziene gebeurtenis er redelijkerwijs toe moet leiden dat een verkrijger niet de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf kon gaan gebruiken.

Volgens de rechtbank is samenwonen met een nieuwe partner geen bijzonder omstandigheid.

De vraag is echter of dit juist is. Helaas is de man in kwestie niet in hoger beroep gegaan. Mede het feit dat er bijna 6 maanden is verstreken zou een hoger beroep zeker kansrijk hebben gemaakt.

Disclaimer

De in dit memorandum opgenomen informatie is van algemene aard en heeft geen betrekking op de specifieke omstandigheden van een bepaald individu of een bepaalde entiteit. Hoewel bij de totstandkoming van dit memorandum de grootst mogelijke zorgvuldigheid is betracht, kunnen wij niet garanderen dat de daarin opgenomen informatie op de datum van ontvangst juist en volledig is of dat in de toekomst zal blijven. Op grond van deze informatie dient geen actie ondernomen te worden zonder adequate professionele advisering na een grondig onderzoek van de specifiek van toepassing zijnde situatie.