Wanneer is een onroerende zaak een woning voor de heffing van overdrachtsbelasting? - Uitstel van betaling en betalingsregeling voor particulieren en ondernemers - Wet uitfasering pensioen in eigen beheer

Wanneer is een onroerende zaak een woning voor de heffing van overdrachtsbelasting?

In vier procedures stond de vraag centraal wat een woning is voor de heffing van het 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. De Hoge Raad stelde een helder criterium vast.

Criterium

Volgens de Hoge Raad heeft de wetgever nergens in de wetgeving precies omschreven wat bij de toepassing van het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting geldt als een ‘woning’. De wetsgeschiedenis laat alleen zien dat de wetgever bij de heffing van overdrachtsbelasting het lage tarief wilde toepassen als sprake is van een bouwwerk dat 'naar zijn aard bestemd is voor bewoning'.

De vraag of een verworven onroerende zaak 'naar zijn aard bestemd is voor bewoning', moet worden beantwoord aan de hand van een zo objectief mogelijke maatstaf, die zoveel mogelijk uitgaat van de kenmerken van het bouwwerk zelf. Hierbij is het zaak de volgende aspecten te onderzoeken:

- Voor welk doel is het bouwwerk oorspronkelijk ontworpen en gebouwd?

- Als dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk sindsdien is verbouwd om het ergens anders voor te gebruiken, is dan de ‘aard van woning’ nog wel behouden? Dit kan alleen het geval zijn als het bouwwerk zich met beperkte aanpassingen opnieuw geschikt laat maken voor bewoning.

- Een bouwwerk dat oorspronkelijk niet voor bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd, wordt in dit verband gelijkgesteld met een onroerende zaak die vanaf het begin is gebouwd voor bewoning.

- Als de toepassing van de voorgaande regels geen duidelijke conclusie oplevert, wegen ook de eisen of beperkingen mee die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.

Het feitelijke gebruik op het moment van overdracht is op zich niet van belang, net zo min als definities van het begrip ‘woning’ in andere belastingwetten.

Rechtszaken

De Hoge Raad heeft vervolgens in de vier aanhangige rechtszaken de situaties getoetst aan dit criterium.  De uitkomsten zijn als volgt:

- Een als kantoor gebruikte stadsvilla is een woning. De villa is ontworpen en gebouwd als woonhuis, en de ingrepen om het pand als kantoor te kunnen gebruiken waren zeer beperkt.

- Een als tandartsenpraktijk in gebruik zijnde hoekhuis is een woning. De indeling van de oorspronkelijke woning is namelijk niet gewijzigd en de keuken- en badkamerruimten zijn er nog.

- Een verbouwde stal is een woning omdat de bouwkundige aard na de verbouwing onduidelijk is geworden en er sprake is van een publiekrechtelijke woonbestemming.

- Een 'bijna-thuis' hospice is echter geen woning. De weergegeven kenmerken van het pand leiden tot de conclusie dat het bouwwerk naar zijn aard bestemd is om dienst te doen als een verzorgingsinstelling en niet als een woning. Dat er een contractuele relatie van de bewoners met de exploitant van het pand bestaat verandert niets aan dit feit.

Gevolgen voor kopers

Door de arresten van de Hoge Raad ontstaat meer duidelijkheid over de vraag wanneer op het moment van de verkrijging nu sprake is van een woning. Ook wordt duidelijk dat nog te transformeren panden die worden verkocht als (toekomstige) woning pas tegen 2% overdrachtsbelasting kunnen worden verkregen wanneer het desbetreffende pand tot woning is getransformeerd. Een verkrijging vóór die tijd is dus belast tegen het normale tarief van 6%.

Uitstel van betaling en betalingsregeling voor particulieren en ondernemers

De Belastingdienst heeft enkele maanden geleden de regeling voor aanvraag van uitstel van betaling en een betalingsregeling gewijzigd. Een duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen de regeling die geldt voor particulieren en ondernemers. Voortaan is het alleen nog mogelijk om uitstel van betaling en een betalingsregeling aan te vragen via het daarvoor bestemde formulier voor particulieren en ondernemingen. De Belastingdienst heeft de afhandeling van de formulieren en invordering van belastingen centraal ondergebracht bij het Landelijk Incasso Centrum.

Kan een belastingplichtige niet op tijd betalen, dan dient er direct actie te worden ondernomen. De mogelijkheid bestaat voor zowel particulieren als ondernemers om snel en eenvoudig 4 maanden uitstel van betaling te krijgen. Heeft de belastingplichtige langer de tijd nodig dan zal een betalingsregeling afgesproken moeten worden met de Belastingdienst. Voorheen kon er een verkorte aanvraag voor uitstel of een betalingsregeling gedaan worden voor de belastingplichtige, middels een schrijven aan het regiokantoor van de Belastingdienst waardoor betreffende belastingplichtige valt. Deze wijze wordt niet meer geaccepteerd door de Belastingdienst. Een verzoek om een korte betalingsregeling te treffen is sterk vereenvoudigd en kan telefonisch. Een regeling voor langer dan 4 maanden kent een aanzienlijk uitgebreidere procedure dan voorheen, omdat er nu een formulier ingevuld moet worden en striktere voorwaarden worden gesteld. Met name voor ondernemingen dient goed te worden gelet op de formele vereisten om verdere aansprakelijkheid te vermijden.

Wet uitfasering pensioen in eigen beheer

De Wet uitfasering pensioen in eigen beheer is op 1 april 2017 in werking getreden. De staatssecretaris heeft echter goedgekeurd dat directeur/groot-aandeelhouders tot en met 30 juni 2017 de tijd krijgen om het pensioen in eigen beheer aan te passen aan de gewijzigde regelgeving. Het gaat daarbij om het verrichten van handelingen die samenhangen met:

- het premievrij maken van het in eigen beheer opgebouwde pensioen;

- het desgewenst terughalen van het elders verzekerde deel van het opgebouwde pensioen naar het eigenbeheerlichaam;

- het aanpassen van de pensioenbrief;

- de besluitvorming in de algemene vergadering over deze punten.

Wanneer deze aanpassingen niet vóór 1 juli 2017 zijn doorgevoerd, wordt de gehele waarde van de pensioenaanspraak als loon uit vroegere dienstbetrekking belast en is bovendien revisierente verschuldigd. Het is dus tijd om in actie te komen. Wij zijn u hierbij graag behulpzaam.

Geplaatst op 26 april 2017