Eigen woning en echtscheiding, vergoedingsrecht (beleggingsleer)

1 Inleiding

Twee partners huwen zonder het maken van huwelijkse voorwaarden. Samen kopen zij een eigen woning voor € 400.000, met een hypotheek van € 300.000. Een van beide partners heeft € 100.000 spaargeld dat hij investeert in die woning. Als beiden over 5 jaar besluiten om te gaan scheiden, hoe wordt de verkoopopbrengst van de woning dan verdeeld? En hoe is de fiscale uitwerking?

2 Civiel juridische uitwerking

Voor echtgenoten en geregistreerde partners is in artikel 1:87, BW sinds 2012 een specifieke regeling opgenomen voor zogenaamde vergoedingsrechten. Deze bepaling ziet op deze situatie. Er is dus wel sprake van een “recht op een vergoeding” maar dat vergoedingsrecht rendeert in dezelfde mate mee als de waardeontwikkeling van de woning.

Stel beide partners besluiten na 5 jaar te gaan scheiden en de woning wordt verkocht. Stel dat de verkoopopbrengst € 500.000 is. Daarnaast is er nog een restschuld van de hypotheek van bij benadering stel € 260.000. Wat is in die situatie de hoogte van het vergoedingsrecht? En hoe is de fiscale uitwerking?

De woning is met 25% in waarde gestegen (van € 400.000 naar € 500.000). Voor het vergoedingsrecht geldt hetzelfde. Dus het recht op de verkoopopbrengst is dan gestegen van € 100.000 naar € 125.000.

Dit is het geval als de woning in waarde is gestegen. Als de waarde 25% is gedaald, dan daalt het recht op de vergoeding in dezelfde mate. Dit wordt in civiel juridische termen ook wel de toepassing van de beleggingsleer genoemd.

Wat krijgt de partner die € 100.000 heeft ingelegd uitgekeerd bij de verkoop van de woning, rekening houdend met het vergoedingsrecht?

De totale verkoopopbrengst bedraagt € 500.000  -/- € 260.000 = € 240.000. Hiervan ontvang de inbrenger van die € 100.000 eerst € 125.000, zijnde de uitwerking van het vergoedingsrecht vanwege de investering bij aankoop van de woning. Dan resteert te verdelen bij helfte een bedrag van:

€ 240.000  -/- € 125.000 = € 115.000.

De ene partner ontvangt dan dus € 125.000 + € 57.500 = € 182.500, de andere partner ontvangt per saldo € 57.500.

3 Fiscaal juridische uitwerking

Deze civiel juridische uitwerking staat geheel los van de fiscale uitwerking.

Bij verkoop van de woning realiseren beide partners een eigenwoningreserve.

De eigenwoningreserve wordt aan iedere partner (op grond van artikel 2.17, Wet IB 2001) voor 50% aan iedere eigenaar toegewezen, tenzij er een andere verdeling is overeengekomen. In casu is de totale eigenwoningreserve, € 500.000  -/- € 260.000 = € 240.000, 50% hiervan is € 120.000.

Daarnaast is sprake van een zogenaamde aflossingsstand van € 260.000, die ook aan iedere partner voor € 130.000 (50%) wordt toegewezen en wel met een resterende looptijd van 30 jaar/300 maanden. Deze aflossingsstand kan meegenomen worden naar de volgende eigenwoning en is de minimale hypotheek die gevestigd kan worden op de nieuwe woning, ook als de aankoopwaarde  -/-  de eigenwoningreserve lager is dan de aflossingsstand.

Voorbeeld 1

De aflossingstand is € 130.000. Bij de aankoop van een volgende woning moet je rekening houden met de aflossingstand en de eigenwoningreserve. Als er voor € 200.000 een nieuwe eigen woning wordt gekocht, zou na aftrek van de eigenwoningreserve slechts renteaftrek over een hypotheek mogelijk zijn van: € 200.000  -/- 120.000 = € 80.000. Daar de aflossingsstand € 130.000 bedraagt, mag er over dat bedrag renteaftrek worden toegepast en wel voor de resterende 25 jaar/300 maanden.

Voorbeeld 2

Er wordt een andere eigen gekocht voor € 370.000. Dan kan hypotheekrenteaftrek worden geclaimd over een bedrag van maximaal: € 370.000  -/- € 120.000 = € 250.000. Daarnaast moet ter bepaling van het recht op renteaftrek nog een knip worden gemaakt in de looptijd van de financieringen.

Voor een deel (de aflossingsstand van € 130.000) geldt namelijk een aftrekrecht van 25 jaar/300 maanden en voor het resterende deel (€ 250.000 -/- € 130.000 = € 120.000) geldt een aftrekrecht van 30 jaar/360 maanden.

4 Conclusie

Merkwaardig is, dat de civiel juridische uitkomst (en daadwerkelijke verdeling van de verkoopopbrengst) een andere is dan de fiscaal juridische uitkomst. Dit is overigens een bewuste keuze van de wetgever geweest en is het gevolg van de toepassing van de eigenwoningreserve. De ene partner ontvangt zelfs minder (€ 57.500) dan de voor hem geldende eigenwoningreserve ten bedrage van € 120.000. Wel kan hij dan een beroep doen op de aflossingstand ad € 130.000 die hij kan meenemen naar de andere woning. Dus als hij een woning van € 180.000 koopt, heeft hij recht op en renteaftrek over € 130.000. Deze uitwerking kan de financieringsruimte voor een nieuw aan te schaffen eigen woning dus wel beperken.

Disclaimer

De in dit memorandum opgenomen informatie is van algemene aard en heeft geen betrekking op de specifieke omstandigheden van een bepaald individu of een bepaalde entiteit. Hoewel bij de totstandkoming van dit memorandum de grootst mogelijke zorgvuldigheid is betracht, kunnen wij niet garanderen dat de daarin opgenomen informatie op de datum van ontvangst juist en volledig is of dat in de toekomst zal blijven. Op grond van deze informatie dient geen actie ondernomen te worden zonder adequate professionele advisering na een grondig onderzoek van de specifiek van toepassing zijnde situatie.